PREMIUM Properties

อัตราแลกเปลี่ยนรายวัน

หน่วยเงิน/บาท อัตรา
U.S. Dollar (USD) 34.60
British Pound (GBP) 42.92
Euro (EUR) 37.45
Australian Dollar (AUD) 27.10
Canadian Dollar (CAD) 25.77
Swiss Franc (CHF) 36.36
Chinese Yuan (CNY) 5.02
Japanese Yen (JPY) 1.00
Russian Rouble (RUB) 1.00
Hong Kong Dollar (HKD) 4.47
Indian Rupee (INR) 1.00
Singapore Dollar (SGD) 24.88
Thai Baht (THB) 1.00

Tเอกสารสิทธิที่ดินในประเทศไทย

 

กฎหมายว่าด้วยการถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินในประเทศไทย

ประเทศไทยได้กำหนดเงื่อนไขไว้ว่าชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในนามบุคคลได้ แต่มีสิทธิในการครอบครองอาคารได้ หากชาวต่างชาติต้องการซื้อที่ดินเพื่อก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ ชาวต่างชาติสามารถดำเนินการได้ 2 วิธี
 
วิธีแรก คือ การทำสัญญาเช่าที่ดินแบบระยะยาว 30 ปี โดยสามารถต่อสัญญาได้อีก 2 ครั้ง ครั้งละ 30 ปี การครอบครองที่ดินด้วยวิธีนี้ถือว่าคุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ได้ก่อสร้างบนที่ดินดังกล่าวอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ผู้ให้เช่าไม่สามารถเข้าครอบครองอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวได้จนกว่าจะสิ้นสุดสัญญาเช่า เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ได้ถือ
 
วิธีที่สอง ในกรณีที่ชาวต่างชาติเข้ามาดำเนินธุรกิจในประเทศไทย ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ในนามนิติบุคคล ที่ดินดังกล่าวจะถือเป็นทรัพย์สินของบริษัท มิใช่ของบุคคล
 
ทั้งนี้ ในกรณีที่ชาวต่างชาติมีความประสงค์ที่จะซื้อที่ดินในประเทศไทย ชาวต่างชาติจะสามารถถือเอกสารสิทธิที่ดินได้ 3 ประเภท ดังนี้ คือ โฉนด, น.ส.3 และ น.ส.3 ก ซึ่งจะสามารถนำไปขาย ให้เช่า หรือใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันในการจำนองได้ ทั้งหมดนี้เป็นเอกสารสิทธิที่สามารถนำไปจดทะเบียนสิทธิสำหรับผู้ถือกรรมสิทธิ์หรือผู้เช่าแบบระยะยาวได้ สิ่งสำคัญ &ldquoขอใบอนุญาตก่อสร้างเพื่อดำเนินการก่อสร้างอาคารใดๆบนที่ดินนั้นได้หากไม่มีเอกสารสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่งตามที่กล่าวมาข้างต้นนี้. 
 

1. โฉนด

เอกสารสิทธิที่แท้จริงจะเรียกอย่างเป็นทางการว่า น.ส.4 จ หรือ รู้จักกันในนามว่า โฉนด ซึ่งถือเป็นเอกสารรับรองกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสามารถนำไปใช้เป็นหลักฐานเพื่อรับรองสิทธิต่อหน่วยงานต่างๆของรัฐได้ เอกสารสิทธินี้จะออกให้โดยสำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ต ซึ่งจะทำการคำนวณขนาดและสำรวจเขตที่ดินอย่างแม่นยำด้วยระบบจีพีเอส ทั้งนี้ โฉนดถือเป็นเอกสารสิทธิที่น่าเชื่อถือที่สุด แต่อย่างไรก็ตาม ที่ดินที่มีโฉนดเป็นเอกสารสิทธิมักจะหาได้ไม่ง่ายนัก
 

2. น.ส. 3

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส. 3 เป็นเอกสารที่รับรองการทำประโยชน์ในที่ดิน ออกให้เจ้าของที่ดินโดยสำนักงานที่ดิน ซึ่งไม่ใช่เอกสารแสดงการถือกรรมสิทธิ์ แต่เป็นเอกสารที่รับรองว่าบุคคลดังกล่าวที่ถือเอกสารชนิด น.ส. 3 ได้เข้าครอบครองที่ดินดังกล่าวอยู่อย่างถูกกฎหมายและสามารถนำเอกสารนี้ไปใช้บังคับตามกฎหมายได้ แต่ น.ส. 3 เป็นเหมือนแผนที่ลอยๆไม่มีสัดส่วนชัดเจน ออกให้สำหรับที่ดินหนึ่งๆซึ่งไม่ได้อยู่ติดกับเขตที่ดินแปลงอื่นๆ แต่เขตที่ดินนี้จะได้รับการบันทึกโดยอ้างอิงกับเขตของที่ดินแปลงที่อยู่ติดกัน อย่างไรก็ตาม อาจจะมีปัญหาในเรื่องการตรวจสอบเขตที่ดินที่แท้จริงได้เนื่องจากอาจจะมีความผิดพลาดในขั้นตอนการสำรวจ การซื้อขายที่ดินประเภท น.ส. 3 จะต้องมีการติดประกาศเป็นเวลา 30 วันก่อน จึงจะสามารถจดทะเบียนซื้อขายได้
 

3.น.ส. 3 ก

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส. 3 ก มีหลักการพื้นฐานคล้าย น.ส. 3 แต่แตกต่างกันตรงที่ โดยทั่วไปแล้ว น.ส. 3 ก มีสัดส่วนที่ดินบนแผนที่สำรวจที่ดินโดยการสำรวจทางอากาศด้วยสัดส่วน 1:5000 น.ส. 3 ก เป็นเอกสารสิทธิที่มีการสำรวจอย่างแม่นยำกว่า น.ส. 3 เนื่องจากที่ดินแต่ละแปลงจะได้รับการอ้างอิงจากแบบสำรวจหลักของบริเวณที่ดินนั้นและจะตรงตามระวางรูปถ่ายทางอากาศ อย่างไรก็ตาม น.ส. 3 ก สามารถนำไปตรวจสอบหาเขตที่ดินได้ แต่ก็ยังมีความแม่นยำจากการสำรวจน้อยกว่าเมื่อเทียบกับโฉนด
 

4. ส.ค.1

แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน หรือ ส.ค. 1 คือ ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน เพื่อแสดงเป็นหลักฐานและเป็นการรักษาสิทธิที่มีอยู่ในที่ดินนั้น เมื่อวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497 รัฐบาลได้แนะนำว่าผู้ครอบครองที่ดินทั้งหมดจะต้องไปแจ้งว่าตนได้ครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ต่อเจ้าหน้าที่รัฐโดยใช้แบบฟอร์ม ส.ค. 1 แล้วจึงนำไปเป็นหลักฐานว่าผู้ครอบครองได้เข้าครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้นอย่างถูกกฎหมาย จากนั้น รัฐบาลจะออกเอกสารสิทธิ น.ส. 3 หรือ น.ส. 3 ก ให้ไว้เป็นหลักฐาน ซึ่งจะเป็นเอกสารรับรองที่ถูกต้องตามกฎหมาย โดยจะระบุชื่อผู้ครอบครองซึ่งจะทำให้มีสิทธิในที่ดินนั้นตามที่ระบุไว้ในกฎหมายที่ดิน สิทธิดังกล่าวนี้จะได้รับการคุ้มครองตามกฎหมายและสามารถใช้เป็นหลักฐานในกรณีพิพาทกับปัจเจกบุคคลหรือกับรัฐบาล
 

5. หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด

หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนหนึ่งของอาคารซึ่งมีเจ้าของห้องชุดหลายคน เป็นการจัดสรรในพื้นที่ใช้สอยบนที่ดิน ในทรัพย์สินส่วนกลางอื่นๆ (อาทิ สระว่ายน้ำ) รวมถึงในพื้นที่ส่วนกลางในอาคาร (อาทิ บันได ห้องโถงรับรองแขก) เอกสารสิทธินี้จะระบุขนาดพื้นที่ของห้องพักส่วนบุคคล พื้นที่ชั้นล่างที่เป็นที่ดินส่วนกลางและอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง อัตราส่วนดังกล่าวนี้จะหมายรวมถึงสิทธิในการลงคะแนนในนิติบุคคลอาคารชุดหรือในสมาคม