PREMIUM Properties

อัตราแลกเปลี่ยนรายวัน

หน่วยเงิน/บาท อัตรา
U.S. Dollar (USD) N/A
British Pound (GBP) N/A
Euro (EUR) N/A
Australian Dollar (AUD) N/A
Canadian Dollar (CAD) N/A
Swiss Franc (CHF) N/A
Chinese Yuan (CNY) N/A
Japanese Yen (JPY) N/A
Russian Rouble (RUB) N/A
Hong Kong Dollar (HKD) N/A
Indian Rupee (INR) N/A
Singapore Dollar (SGD) N/A
Thai Baht (THB) 1.00

Tเอกสารสิทธิที่ดินในประเทศไทย

 

กฎหมายว่าด้วยการถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินในประเทศไทย

ประเทศไทยได้กำหนดเงื่อนไขไว้ว่าชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในนามบุคคลได้ แต่มีสิทธิในการครอบครองอาคารได้ หากชาวต่างชาติต้องการซื้อที่ดินเพื่อก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ ชาวต่างชาติสามารถดำเนินการได้ 2 วิธี
 
วิธีแรก คือ การทำสัญญาเช่าที่ดินแบบระยะยาว 30 ปี โดยสามารถต่อสัญญาได้อีก 2 ครั้ง ครั้งละ 30 ปี การครอบครองที่ดินด้วยวิธีนี้ถือว่าคุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ได้ก่อสร้างบนที่ดินดังกล่าวอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ผู้ให้เช่าไม่สามารถเข้าครอบครองอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวได้จนกว่าจะสิ้นสุดสัญญาเช่า เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ได้ถือ
 
วิธีที่สอง ในกรณีที่ชาวต่างชาติเข้ามาดำเนินธุรกิจในประเทศไทย ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ในนามนิติบุคคล ที่ดินดังกล่าวจะถือเป็นทรัพย์สินของบริษัท มิใช่ของบุคคล
 
ทั้งนี้ ในกรณีที่ชาวต่างชาติมีความประสงค์ที่จะซื้อที่ดินในประเทศไทย ชาวต่างชาติจะสามารถถือเอกสารสิทธิที่ดินได้ 3 ประเภท ดังนี้ คือ โฉนด, น.ส.3 และ น.ส.3 ก ซึ่งจะสามารถนำไปขาย ให้เช่า หรือใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันในการจำนองได้ ทั้งหมดนี้เป็นเอกสารสิทธิที่สามารถนำไปจดทะเบียนสิทธิสำหรับผู้ถือกรรมสิทธิ์หรือผู้เช่าแบบระยะยาวได้ สิ่งสำคัญ &ldquoขอใบอนุญาตก่อสร้างเพื่อดำเนินการก่อสร้างอาคารใดๆบนที่ดินนั้นได้หากไม่มีเอกสารสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่งตามที่กล่าวมาข้างต้นนี้. 
 

1. โฉนด

เอกสารสิทธิที่แท้จริงจะเรียกอย่างเป็นทางการว่า น.ส.4 จ หรือ รู้จักกันในนามว่า โฉนด ซึ่งถือเป็นเอกสารรับรองกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสามารถนำไปใช้เป็นหลักฐานเพื่อรับรองสิทธิต่อหน่วยงานต่างๆของรัฐได้ เอกสารสิทธินี้จะออกให้โดยสำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ต ซึ่งจะทำการคำนวณขนาดและสำรวจเขตที่ดินอย่างแม่นยำด้วยระบบจีพีเอส ทั้งนี้ โฉนดถือเป็นเอกสารสิทธิที่น่าเชื่อถือที่สุด แต่อย่างไรก็ตาม ที่ดินที่มีโฉนดเป็นเอกสารสิทธิมักจะหาได้ไม่ง่ายนัก
 

2. น.ส. 3

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส. 3 เป็นเอกสารที่รับรองการทำประโยชน์ในที่ดิน ออกให้เจ้าของที่ดินโดยสำนักงานที่ดิน ซึ่งไม่ใช่เอกสารแสดงการถือกรรมสิทธิ์ แต่เป็นเอกสารที่รับรองว่าบุคคลดังกล่าวที่ถือเอกสารชนิด น.ส. 3 ได้เข้าครอบครองที่ดินดังกล่าวอยู่อย่างถูกกฎหมายและสามารถนำเอกสารนี้ไปใช้บังคับตามกฎหมายได้ แต่ น.ส. 3 เป็นเหมือนแผนที่ลอยๆไม่มีสัดส่วนชัดเจน ออกให้สำหรับที่ดินหนึ่งๆซึ่งไม่ได้อยู่ติดกับเขตที่ดินแปลงอื่นๆ แต่เขตที่ดินนี้จะได้รับการบันทึกโดยอ้างอิงกับเขตของที่ดินแปลงที่อยู่ติดกัน อย่างไรก็ตาม อาจจะมีปัญหาในเรื่องการตรวจสอบเขตที่ดินที่แท้จริงได้เนื่องจากอาจจะมีความผิดพลาดในขั้นตอนการสำรวจ การซื้อขายที่ดินประเภท น.ส. 3 จะต้องมีการติดประกาศเป็นเวลา 30 วันก่อน จึงจะสามารถจดทะเบียนซื้อขายได้
 

3.น.ส. 3 ก

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส. 3 ก มีหลักการพื้นฐานคล้าย น.ส. 3 แต่แตกต่างกันตรงที่ โดยทั่วไปแล้ว น.ส. 3 ก มีสัดส่วนที่ดินบนแผนที่สำรวจที่ดินโดยการสำรวจทางอากาศด้วยสัดส่วน 1:5000 น.ส. 3 ก เป็นเอกสารสิทธิที่มีการสำรวจอย่างแม่นยำกว่า น.ส. 3 เนื่องจากที่ดินแต่ละแปลงจะได้รับการอ้างอิงจากแบบสำรวจหลักของบริเวณที่ดินนั้นและจะตรงตามระวางรูปถ่ายทางอากาศ อย่างไรก็ตาม น.ส. 3 ก สามารถนำไปตรวจสอบหาเขตที่ดินได้ แต่ก็ยังมีความแม่นยำจากการสำรวจน้อยกว่าเมื่อเทียบกับโฉนด
 

4. ส.ค.1

แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน หรือ ส.ค. 1 คือ ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน เพื่อแสดงเป็นหลักฐานและเป็นการรักษาสิทธิที่มีอยู่ในที่ดินนั้น เมื่อวันที่ 1 ธันวาคม พ.ศ. 2497 รัฐบาลได้แนะนำว่าผู้ครอบครองที่ดินทั้งหมดจะต้องไปแจ้งว่าตนได้ครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ต่อเจ้าหน้าที่รัฐโดยใช้แบบฟอร์ม ส.ค. 1 แล้วจึงนำไปเป็นหลักฐานว่าผู้ครอบครองได้เข้าครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้นอย่างถูกกฎหมาย จากนั้น รัฐบาลจะออกเอกสารสิทธิ น.ส. 3 หรือ น.ส. 3 ก ให้ไว้เป็นหลักฐาน ซึ่งจะเป็นเอกสารรับรองที่ถูกต้องตามกฎหมาย โดยจะระบุชื่อผู้ครอบครองซึ่งจะทำให้มีสิทธิในที่ดินนั้นตามที่ระบุไว้ในกฎหมายที่ดิน สิทธิดังกล่าวนี้จะได้รับการคุ้มครองตามกฎหมายและสามารถใช้เป็นหลักฐานในกรณีพิพาทกับปัจเจกบุคคลหรือกับรัฐบาล
 

5. หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด

หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนหนึ่งของอาคารซึ่งมีเจ้าของห้องชุดหลายคน เป็นการจัดสรรในพื้นที่ใช้สอยบนที่ดิน ในทรัพย์สินส่วนกลางอื่นๆ (อาทิ สระว่ายน้ำ) รวมถึงในพื้นที่ส่วนกลางในอาคาร (อาทิ บันได ห้องโถงรับรองแขก) เอกสารสิทธินี้จะระบุขนาดพื้นที่ของห้องพักส่วนบุคคล พื้นที่ชั้นล่างที่เป็นที่ดินส่วนกลางและอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง อัตราส่วนดังกล่าวนี้จะหมายรวมถึงสิทธิในการลงคะแนนในนิติบุคคลอาคารชุดหรือในสมาคม